大众证券但其长期工作的城市又缺少住房

摘要:目前经济处于恢复阶段,呈现出逐季向好、全面恢复的态势,这都离不开房地产市场的支撑。当前过松或过紧的房地产调控政策都不利于下一步经济的继续恢复。放松房地产调控,将


  目前经济处于恢复阶段,呈现出逐季向好、全面恢复的态势,这都离不开房地产市场的支撑。当前过松或过紧的房地产调控政策都不利于下一步经济的继续恢复。放松房地产调控,将使得我国再次步入依赖房地产市场发展的老路,未来想要实现依赖于实体经济和技术创新的发展模式将无从谈起。

  疫情之下,我国房地产市场表现整体稳定,但也出现了个别城市房价非理性上涨的现象。在实体经济发展总体困难的情况下,个别城市楼市过热造成了不良的社会影响,也加大了资金“脱实向虚”的风险。8月23日,央行发文称,在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。这是对中央“坚持房住不炒”调控精神的具体落实,表明未来一段时间房地产融资政策将继续收紧,这有利于降低房地产企业杠杆率和促进房地产长期稳健发展,但也需要关注房地产企业违约风险集中暴露问题。对银行而言,要在深入把握房地产市场发展的大趋势、新格局基础上,坚持贯彻落实中央关于房住不炒调控基调,审慎评估房地产企业杠杆水平,推动房地产金融业务稳健发展。

  一、政策出台的背景

  (一)疫情之下,部分城市房价非理性上涨引发调控升级

  2020年初以来,疫情爆发导致房地产销售近乎停滞,但伴随国内疫情防控形势好转,二季度以来房地产销售有所回暖,并推动房地产价格节节走高。截至2020年7月份,商品房销售面积累计同比下跌5.8%,但降幅相比一季度收窄20.5个百分点; 7月全国100个城市新建商品住宅成交均价15646元/每平方米,同比上涨3.8%。在房价整体平稳的同时,也出现了房价上涨城市数目增多,个别城市房价涨幅过快、过大的现象。7月,全国100个大中城市中有80个城市房价出现了上涨;其中,深圳等城市房价更是创下其在2017年以来的历史最大涨幅。

  不仅部分城市房价“虚火”,多城市土地市场也持续“高温”。2020年8月,全国土地购置均价约为8687元/㎡,为近年来的相对高点(图1)。前7个月,杭州、上海、北京、广州四座城市的土地出让金均突破千亿元,分别达到1947亿元、1645亿元、1311亿元和1214亿元,同比增速分别为19%、107%、39%和49%。高成交楼面价的背后,一定程度上反映了开发商对于未来房价上涨的乐观预期,这与国家严控地产价格的决心相背。近期,上海市已下发通知,对6月以来住宅用地市场出现局部较热、溢价率较高、部分地块过度竞争等情况予以警示与关注,要求各区进一步加强土地出让管理,并对部分区进行约谈。

  图1:主要城市成交楼面均价

  资料来源:Wind,中国银行研究

  当前部分城市房价非理性上涨是多方因素作用的结果:

  一是前期积压的购房需求回补释放。尽管我国居民住房拥有率已位列全球前列(根据央行报告,2019年我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%),但存在结构不平衡和区域不平衡问题,这使得我国的住房需求长期保持在高位。一方面,少数人拥有多套住房但也有相当多的人无房;老龄人拥有较多住房,但年轻人还需要购房; 随着城镇化的继续推进,一些人虽然在老家的城市已拥有住房,但其长期工作的城市又缺少住房。与此同时,随着二胎的放开以及对高品质居住条件的追求,使得改善性需求长期存在。随着疫情的缓解,这些前期积压的购房需求逐步释放,进而推动房地产销售反弹。

  二是土地价格上涨对房价形成传导效应。2020年1-7月,全国土地使用权出让金收入35107亿元,同比增长7.8%。7月,100个大中城市住宅类土地溢价率维持在30%~40%,高于去年同期水平。深圳等城市的楼面地价更是达到历史最高值。地价上涨容易对房价上涨形成传导效应。

  三是流动性相对充裕背景下,居民将房产作为保值工具的意愿增强。全球货币宽松政策的实施带来实物资产价值不断走贬,尤其是美元的大量投放使得全球股市普遍上涨、实物资产的价值面临重估。出于财富保值的需求,部分人利用当前高流动性、低利率环境带来的加杠杆便利,配置房地产等实物资产的意愿进一步增强。相比多数国家,我国居民持有房产的意愿更强,2019年居民将财富70%的比重配置于房地产市场。

  (二)流动性宽松背景下,房贷市场乱象回潮、资金套利增多


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